国务院再催取消货币化安置政策,三四线城市楼市拐点到了!

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发布时间:2018-10-09 16:45

国务院再催取消货币化安置政策,三四线城市楼市拐点到了!

2018-10-09 16:11来源:格隆汇开发/货币/房地产

原标题:国务院再催取消货币化安置政策,三四线城市楼市拐点到了!

10月8日,国务院常务会议再次提到棚改问题。棚改政策从3个月前住建部提到的“房价涨幅压力大的地区要以实物安置为主”调整为“商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策”。

内容主要包括:

1、加强政府工作报告制定的三年棚改计划的执行力度;

2、严格把好棚改范围和标准,重点地区重点改造,房价上涨快的地区取消货币化安置优惠政策;

3、合理制定2019年棚改任务,加大地方政府棚改专项债券发行力度。

总体而言,棚改政策在延续以往政策的同时,进一步加强针对性,因城因地施策,实施“精准”调控。

以下是部分会议内容:

会议指出,棚改是重大民生工程,也是发展工程。按照党中央、国务院部署,近些年来各地区、各有关部门大力推进棚改工作,累计已有1亿多棚户区居民“出棚进楼”,今年1—9月全国棚改已开工534万套、占全年任务的92%以上,对改善住房困难群众居住条件、补上发展短板、扩大有效需求等发挥了一举多得的重要作用。下一步,要坚持以人民为中心的发展思想,更好体现住房居住属性。

一是按照今年政府工作报告确定的新的三年棚改计划,督促各地加快开工进度,加大配套基础设施建设,严格工程质量安全监管,保证分配公平,确保按时完成全年棚改任务。

二是严格把好棚改范围和标准,坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点。因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

三是各地要严格评估财政承受能力,科学确定2019年度棚改任务。保持中央财政资金补助水平不降低,有序加大地方政府棚改专项债券发行力度。对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策,严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。对棚改建设用地在新增用地计划中予以保障,通过拆旧建新、改扩建、翻建等多种方式,让更多住房困难群众早日住进新居。

货币化安置或快速退出

在过去三年时间,我国的棚改货币化安置政策呈现爆发式的增长,很大范围上对此前存量的商品房去库存起了极大作用,同时对近几年三四线楼市的价格起了非常巨大的推动作用,成为了推高一二三四城市房地产价格的元凶之一。但随着各城市的商品房去库存目的达成,棚改政策也在逐渐退出舞台。

2017年5月,国务院常务会议提出在商品住房库存量大、市场房源充足的市县,进一步提高货币化安置比例,确保完成当年再开工改造600万套的棚改任务。并确定实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划,再改造各类棚户区1500万套。

同年8月,住建部会同发改委、财政部等六部委联合印发《关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》,提出商品住宅消化周期在15个月以下的市县,应控制棚改货币化安置比例,更多采取新建安置房的方式;11月,住建部会同国家开发银行、农业发展银行印发《关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知》进一步明确,对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目,开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。

今年6月25日,一则关于国开行“将棚改贷款审批权收回总行,全国一刀切暂停棚改”的传闻令市场风声鹤唳。

7月12日,住建部表示,要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。而且住建部还强调,各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则,切实评估论证财政承受能力。

一周之前,中国人民银行武汉分行行长王玉玲曾在《中国金融》上撰文称,棚改货币化本轮去库存任务现阶段已基本完成,应适时考虑退出。她表示,以货币补偿为主的棚改模式在促进三四线城市去库存方面发挥了重要作用。但近年来,大量资金进入房地产开发商手中,在去库存的同时形成了新的住房供给能力,获得大量现金的拆迁户又具有较强的购房需求和能力,从而推动三四线城市出现房地产供需两旺局面,部分城市房地产市场呈现过热苗头。

她还提道,居民对实物安置的诉求上升,希望货币化安置的居民变少。目前房价已炒高,棚改区居民货币化补偿的资金用于买房出现较大缺口,有的甚至只能付同等面积的首付款。实物还建的安置方式一方面避免补充买房资金投入,另一方面实物安置房易于随时脱手,实现有效增值。

不过,根据此前的规划,2018年~2020年,国家仍有1500万套棚改计划,对此,有市场专家表示,去库存结束,意味着刺激政策退出、购房补贴取消、棚改货币化放缓,同时以扩大供地为代表的“补库存”开始,以“坚决遏制房价上涨”为目标的楼市调控加码。

商品房去库存接近尾声

得益于棚改政策的推行下,随着全国性的房价大涨,多地引发疯抢式买房热潮,我国快速完成了房地产去库存的目的。据悉,2015年末,商品房待售面积至7.19亿平方米。经过两年多的去库存,至2018年8月末,商品房待售面积已降至5.39亿平方米,为2014年初以来最低水平。

但另一方面,正如王玉玲行长所述,近年来,随着棚改的货币化安置政策的推行,大量资金进入房地产开发商手中,在可观利益追逐下,开发商更有动能开发更多商品房项目,导致在去库存的同时形成了新的住房供给能力,部分城市房地产市场呈现过热苗头。在全国多行业投资发展增速出现弱势回落的环境下,房地产开发投资额反而逆势上涨。

据统计局数据,2018年1-8月份,全国房地产开发投资76519亿元,同比增长10.1%,增速比1-7月份回落0.1个百分点。其中,住宅投资54114亿元,增长14.1%,增速回落0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.7%。

1-8月份,房地产开发企业土地购置面积16451万平方米,同比增长15.6%,增速比1-7月份提高4.3个百分点;土地成交价款8177亿元,增长23.7%,增速提高1.8个百分点。

这也使得各线城市的可售面积环比出现上上市,去化月数也有所抬头。

数据显示,截至9月底,16个重点城市合计住宅可售面积为7354.6万平米,环比上升2.1%。其中,一线城市合计可售面积为2351.1万平米,环比下降0.1%。北上广深可售面积环比变化分别为-0.4%、+0.2%、-1.7%、+6.2%。二线城市合计可售面积为3846.8万平米,环比上升3.7%。三线城市合计可售面积为1156.7万平米,环比上升1.5%。

截至9月底,16个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为8.7个月,环比上升0.4个月。其中,一线城市3个月移动平均去化月数为8个月,环比上升0.2个月。北上广深去化月数分别为15.2个月、4.5个月、9.5个月、7.6个月。二线重点城市3个月移动平均去化月数为8.2个月,环比上升0.5个月。三线重点城市3个月移动平均去化月数为13.7个月,环比上升0.7个月。

市场也有观点称,此次国务院再度强调加速棚改货币化安置问题,要求收窄房地产融资渠道,主要是因为目前中国经济面临越发严重的下行风险,除房地产行业之外的其他行业大多面临严峻的经营发展问题,其中发展资金成为重灾区。在这背景下,必须要严格遏制资金流向房地产市场,以便把更多资金转向地产行业之外的其他实体经济,以缓解其他企业融资难的困境。

另一方面,在内外交困的经济形势下,遏制房地产市场的单边过热势头,是对当前经济结构畸形发展的必要纠正和风险防范,也是为了防止经济下行和全民消费降级环境下房地产泡沫如果快速刺破可能会因此引发的种种经济及社会问题,这是维护社会稳定的必要选择。

此外,叠加刚出台不久的取消房地产预售政策及酝酿房其他地产税等因素,可以预判未来一段时间遏制房地产热度依然是一大主题。

至于此前得益于棚改政策导致三四线城市,量价齐飚的火爆场面很可能将一去不复返了,取而代之的有可能被明显炒高的房价将会退烧,甚至出现转头下行,也就是热闹退去后一地鸡毛的结果。返回搜狐,查看更多

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